Cos’è la perequazione urbanistica

Con il termine perequazione, si intende un modo di operare che porti ad una distribuzione uniforme, ma soprattutto equa, di vantaggi e svantaggi tra due o più soggetti, accomunati da un qualche fattore unificante.

La perequazione urbanistica si occupa dell’ambito comunale urbano, cercando la ricomposizione degli interessi fondiari che vengono a modificarsi con la stesura dello strumento urbanistico vigente, così da garantire un eguale trattamento ai diversi attori coinvolti ed uno sviluppo urbano sostenibile.

La finalità è di rispondere alla competizione sovracomunale, a causa della quale vengono condotte politiche di sviluppo insediativo che portano ad un’accentuata differenziazione e frammentazione della gestione del territorio.

La perequazione non è un sistema alternativo alla zonizzazione ma una sua specificazione, perché si colloca nella dimensione attuativa dello strumento di pianificazione e coinvolge unicamente alcuni circoscritti ambiti del territorio, individuati preventivamente dallo strumento urbanistico generale.
Compete al PGT fissare a priori la natura edificatoria delle aree ed assegnare a ciascuna i rispettivi indici, salvo a prevedere che in alcuni ambiti la vicenda edificatoria si conformi allo schema del comparto perequativo .

La perequazione è quella tecnica di pianificazione (espressamente recepita dall’ordinamento mediante il d.l. 70/2011 che ha modificato l’art. 2643 del codice civile) che prevede una ripartizione equa dei vantaggi e degli svantaggi derivanti dalla pianificazione territoriale. In assenza di una disciplina nazionale, la perequazione viene declinata dalle singole Regioni attraverso disposizioni tra loro non del tutto omogenee.

Le Regioni hanno tentato di superare la visione vincolistica del piano regolatore attraverso tre istituti: la perequazione, la compensazione e l’incentivazione. La perequazione ha la funzione di legare vantaggi e oneri che gravano sul costruttore mediante un vincolo di necessaria contestuale attuazione, consentendo all’interno dei comparti perequativi, di evitare il ricorso all’esproprio e di assicurare l’effettiva realizzazione degli interventi urbanizzativi.

La perequazione urbanistica e la Regione Lombardia

Per la Regione Lombardia si veda Legge regionale n. 12/2005.
La legge della Regione Lombardia prevede sia la perequazione interna al comparto, quella cioè più diffusa, sia una diversa forma di perequazione consistente nell’attribuzione a tutte le aree soggette a trasformazione di un indice territoriale inferiore a quello fondiario riservato ad alcuni lotti, con possibilità di utilizzo dell’indice fondiario solo in coincidenza con la contestuale realizzazione di opere di urbanizzazione.

La compensazione
La compensazione prevede che al privato del terreno gravato da un vincolo venga assicurata una utilità costituita da altre aree o diritti edificatori trasferibili, sotto forma di permuta di aree a compensazione dei vincoli preordinati alla realizzazione di opere pubbliche o di diritti edificatori autonomamente commerciabili o di crediti edilizi.

L’incentivazione
L’incentivazione consiste nell’attribuire al proprietario che elimina manufatti disarmonici o promuove la riqualificazione urbana, dei premi urbanistici o crediti edificatori supplementari.

La perequazione urbanistica e il Comune di Milano

Per quanto riguarda il Comune di Milano nel nuovo regolamento edilizio approvato il 2 ottobre 2014, le informazioni relative vengono fornite dal PGT – Piano di Gestione del Territorio.

Il regolamento edilizio è lo strumento urbanistico che norma a livello comunale le modalità costruttive della edificazione, garantendo il rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi. A tutte le aree comprese nel Tessuto Urbano Consolidato, a pertinenza diretta e indiretta, viene assegnato il medesimo indice di Utilizzazione territoriale perequativo, pari a 0,35 mq/mq. I diritti edificatori generati sono eventualmente trasferibili.

La perequazione urbanistica è finalizzata all’acquisizione da parte dell’Amministrazione Comunale delle aree da destinare a verde urbano, infrastrutture per la mobilità, depositi dei trasporti metropolitani ed edilizia residenziale sociale, classificate come pertinenze indirette. Tali aree, opportunamente bonificate, dovranno essere cedute gratuitamente al Comune in relazione al trasferimento dei diritti edificatori. Il trasferimento dei diritti edificatori avviene per i diritti volumetrici generati dalle aree a pertinenza indiretta trasferiti su aree a pertinenza diretta (perequazione) e per il trasferimento dei diritti edificatori legati alle differenti forme di incentivazione previste dal PGT, oltre ad altri casi specifici (es. realizzazione di servizi, interventi nei cortili).

Il Registro dei diritti edificatori del Comune di Milano

Con la delibera di giunta n. 890 – 10/05/2013,
il Comune di Milano ha istituito un apposito Registro dei diritti edificatori. Si tratta di un elenco nel quale vengono riportati tutti gli atti di trasferimento fatti da privati cittadini per scambiarsi e più in genere trasferire il diritto a edificare in una determinata zona urbanistica o ad ampliare le cubature esistenti, ossia i volumi di densità edilizia previsti dai diversi piani regolatori.

I diritti edificatori ceduti possono essere utilizzati dall’acquirente per ampliare la volumetria di un proprio fabbricato già esistente, per poter costruire un edificio di volume maggiore a quanto originariamente previsto, oppure possono essere a propria volta ceduti a un terzo.

La possibilità di utilizzare i diritti edificatori acquistati su un’area ben individuata è sottoposta alla condizione che la Pubblica Amministrazione ne consenta l’utilizzo attraverso i consueti strumenti di pianificazione territoriale come ad esempio i piani regolatori o specifiche convenzioni urbanistiche.

Gli incentivi – bonus volumetrici – nel regolamento edilizio del Comune di Milano

Il PGT introduce alcune premialità volumetriche, legate a specifiche finalità. Le discipline attuative puntuali sono affidate al Regolamento Edilizio.

1. Efficienza energetica degli edifici:
– Fino a un massimo del 5% della Slp per gli interventi di nuova costruzione e sostituzione edilizia.
– Fino a un massimo del 15% della Slp per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

2. Recupero edifici di interesse storico e artistico
– Fino a un massimo del 15% della Slp esistente, per interventi volti al miglioramento dell’efficienza energetica.
– Fino a un massimo del 15% (aggiuntivo all’incentivo precedente) della Slp esistente, per interventi volti a conservare l’immobile all’uso e all’utilità pubblica.

3. Tutela e sviluppo delle attività produttive esistenti
0,2 mq/mq di Sf per gli interventi di nuova costruzione.
0,2 mq/mq ogni 1 mq/mq di Slp ristrutturata, per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

4. Promozione di concorsi
E’ riconosciuta una premialità fino a un massimo del 7% della Slp ammessa agli interventi che saranno oggetto di procedura concorsuale per la redazione di piani e/o progetti architettonici.

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