di Giovanni Pivetta
24 Gennaio 2019
Linee guida per investimenti immobiliari sostenibili

Premessa alle linee guida per investimenti sostenibili

Habitami quale Energy & Building Advisor, soggetto terzo e indipendente, volendo fornire un servizio ecosostenibile all’investitore aiutandolo a vederci chiaro, con competenza e una corretta informazione, prima di fornire su richiesta una consulenza specialistica, ha preparato delle Linee guida per investimenti sostenibili, suddividendone i passaggi in una sezione Focus Edifici & Immobili.

(A). A partire dai “Protocolli di sostenibilità”, i protocolli energetico ambientali sono il contenitore in cui valutare, progettare e mantenere valore immobiliare a lungo termine con interventi di efficienza esostenibile garantita.

(B). La “Prassi e le linee guida per l’efficienza sostenibile” definiscono un modus operandi riconosciuto a livello internazionale che non prevede scorciatoie pena l’invalidazione dell’investimento economico.

(C). E i “Contratti EPC” (Energy performance contracts) fanno mettere nero su bianco il rendimento energetico e l’esito degli interventi certificato.

(D). La “Finanza Sostenibile”, perché finanziare l’efficienza energetica oggi è possibile con finanziamenti, prestiti e mutui verdi dalle Banche.

(E). Senza dimenticare “Ecobonus ed Incentivi” in quanto, oggi, non potete sottovalutare la portata economica di Ecobonus, Sismabonus, TEE (Titoli Efficienza Energetica) e Conto Termico per i progetti e i lavori di efficientamento di immobili ed edifici che intendete realizzare.

(F). Infine “Real Estate” perché la riqualificazione energetica sostenibile genera valore immobiliare e con un lavoro di formazione e informazione condiviso con gli stakeholder sarà riconosciuto dal mercato immobiliare.

ATTENZIONE
Non richiediamo e non percepiamo alcuna royalty o percentuale su lavori e forniture da professionisti, imprese, aziende, banche e finanziarie.

Urban Regreeneration e l’Italia riparte

Mettere le mani sulla città è contemporaneamente un bisogno e una tentazione. È sicuramente un bisogno rispetto ai cambiamenti sociali e in relazione alle diverse traiettorie di vita: la città cambia il suo volto e si configura in tanti “centri vitali”, in alcuni casi con dimensioni sovra-comunali, spesso slegati tra loro, con un “centro storico” che accusa un evidente calo di vitalità e alcune “aree dismesse” che assumono una valenza simbolica di territorio.

Inoltre, con uno stock di patrimonio residenziale costruito per buona parte (60% degli edifici cielo-terra) prima degli anni ’70 – e che dunque non incorpora gli effetti delle prime leggi sull’antisismica e i progressi delle tecniche costruttive volti a ridurre il “costo di esercizio” dell’unità abitativa – diventa non più procrastinabile un intervento di messa in sicurezza e retrofit energetico del patrimonio abitativo, in relazione a una strutturale riduzione dei consumi delle famiglie italiane e a un reale contenimento dell’inquinamento ambientale (le abitazioni sono responsabili quasi del 40% delle emissioni di Co2).

Agire sulla città, poi, è indubbiamente una tentazione crescente che alimenta attese di ricette immediate attraverso rischiose soluzioni “low cost, last minute”, più in sintonia con i tempi del consenso politico che con quelli di una visione strategica della città e dello sviluppo.

“Pensare la città”, dunque, implica l’individuazione di alcune azioni che possono dare la prospettiva al “fare la città”: riconoscere, riprogettare, rifunzionalizzare, ricucire e reinvestire.

Lo scenario italiano di oggi e di domani…

In uno scenario in cui l’Italia, pur superando la recessione, è caratterizzata da una carenza persistente di domanda aggregata, occorre declinare un rilancio della domanda interna sull’asse dei beni di interesse collettivo (quali rigenerazione urbana, riqualificazione degli immobili, assetto del territorio, infrastrutture materiali e immateriali) legati a quella unità organizzativa dello sviluppo chiamata Città, dove è possibile attrarre imprese in cerca di reti della conoscenza e capitali privati, attraverso un sistema adeguato di norme e incentivi.

Le regole di rientro dall’eccesso di debito pubblico, finanche con maggiore gradualità e flessibilità rispetto a quanto concordato con il Fiscal Compact, non consentono infatti di contare su un sostegno della spesa pubblica nel finanziamento al rinnovamento urbano.

Partenariato pubblico-privato strumento per l’innovazione

Oggi, a tutti i livelli (pubblico o privato, locale o nazionale) è quasi d’obbligo una responsabilità nuova, orientata alla piena collaborazione tra Amministrazioni contigue, al riconoscimento delle Istituzioni come “infrastrutture” dello sviluppo e alla maturazione di una “visione” in cui gli interessi privati coesistano con quelli di ordine generale. Solo così si potrà sviluppare una capacità progettuale, a regia pubblica, e un’architettura finanziaria, a partecipazione privata, in grado di riscattare l’azione pubblica, stimolare filiere produttive su sentieri di futuro e rianimare alcuni “spiriti animali” non del tutto assopiti nel territorio.

Si impone una maggiore consapevolezza dell’effetto dei processi di rinnovamento dei “contenitori urbani” che costituisce la premessa per il rilancio di un partenariato pubblico-privato su cui sicuramente “concentrare” le (poche) risorse pubbliche a disposizione, ma al contempo attrarre alcuni capitali privati “dormienti”, ancorché presenti, per assenza di politiche normative e di accompagnamento fiscale.

Nel rinnovamento del parco immobiliare si può, dunque, trovare una significativa leva di attivazione di maggiore domanda, ma per trasformare il potenziale in sviluppo attuato è necessario disegnare le condizioni normative, procedurali e strumentali per indurre amministratori pubblici e imprese private ad un’alleanza strategica di co-progettazione, dentro logiche e standard definiti a livello internazionale.

il futuro dell’immobiliare è l’efficienza sostenibile

Il detonatore legato ai processi di riqualificazione immobiliare e urbana può essere costituito da un “effetto-ricchezza” non trascurabile, purché ancorato ai protocolli di sostenibilità energetico ambientali, definibile con una strategia atta a promuovere standard di garanzia per la qualità delle costruzioni basati su benchmark, norme tecniche e prassi confrontabili e consolidate; potenziando l’informazione e la formazione e convergendo verso una comunicazione condivisa fra tutti gli stakeholder.

Il trend immobiliare in atto, dove sono i driver di domanda (efficienza, sicurezza, connettività) a guidare l’offerta, associato alle attese sulle direttive europee, restituiscono una prospettiva secondo cui l’ingresso sul mercato degli edifici “near zero energy building” (o addirittura passivi) segnerà la definitiva polarizzazione tra edifici “fuori mercato” e quelli che invece potranno continuare a esprimere un valore d’uso e di scambio.

La rigenerazione sostenibile crea valore immobiliare

Tuttavia, in una logica di approccio globale e sostenibile alla riqualificazione si può stimare l’incremento del valore di un immobile, sia rispetto a un minore costo di esercizio dell’edificio-impianto nel suo ciclo di vita (nell’ordine del 20-25%) che a una migliore liquidità degli asset immobiliari.

Diventa, dunque, necessario – o sarà presto imposto dal mercato – ridefinire una nuova “teoria del valore” a partire dalla qualità dell’immobile e del contesto. Non è da sottovalutare, infatti, la transizione sempre più netta a un valore immobiliare meno ancorato a variabili standardizzate di mercato (es. localizzazione) e sempre più agganciato a un nuovo valore contestuale da determinarsi. Sull’incremento del valore derivante da una strategia di efficienza sostenibile (qualità) si veda Il Manifesto “Urban Regreeneration” patti chiari per l’efficienza sostenibile.

Sarà utile, invece, approfondire l’impatto delle rigenerazioni urbane (contesto) sui valori immobiliari, anche in termini di migliore “vendibilità” dell’asset, ma in entrambi i casi si tratta di un “effetto-ricchezza” non direttamente legato alla liquidità necessaria per co-finanziare, unitamente alle risorse pubblico-private, gli interventi di riqualificazione del proprio edificio o del contesto di riferimento.

CONSIGLIO
Seguite le attività, i progetti e gli eventi del Forum per la Finanza Sostenibile

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