di Redazione
18 maggio 2014
La legge 11/12/2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici"

È in vigore la riforma del condominio. La legge 11/12/2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” che ha cambiato le regole dei rapporti
in condominio così come era nel codice civile dal 1942. Considerata da tutti una svolta epocale che deve consentire la trasparenza operativa e finanziaria, un diritto per tutti i condòmini.

Riforma del Condominio, tutte le modifiche di legge prima ed ora

Delega – Fino ad ora era possibile delegare la propria presenza all’assemblea condominiale in qualunque forma, anche orale; oggi è consentita solo per atto scritto. inoltre, mentre prima il numero di deleghe ammesse non aveva alcun limite, con la nuova legge esse non potranno superare un quinto dei condomini e dei millesimi.

Maggioranze minime – Fino ad ora era necessario almeno un terzo più uno dei condomini per ottenere la maggioranza, mentre con la riforma basta un sesto più uno.

Costituzione dell’assemblea – per costituire l’assemblea prima era necessaria la presenza di almeno due terzi dei condomini. ora ne bastano la metà.

Convocazione assemblea – se prima l’assemblea poteva essere convocata in qualunque forma, ora sarà possibile farlo solo per iscritto o in via telematica.

Modifica dei beni comuni – prima le modifiche ai beni comuni potevano essere apportate senza alcuna comunicazione preventiva; oggi devono essere comunicate dall’amministratore all’assemblea.

Verbale assemblea – il verbale prima riportava soltanto le decisioni prese dall’assemblea, mentre ora dovrà riportare anche il contenuto della riunione.

Sottotetti – Fino ad ora i sottotetti sono stati considerati privati, ad eccezione di quelli destinati all’uso comune. Con la riforma basta che abbiano destinazione o potenzialità di uso comune per essere considerati comuni.

Modifica destinazioni d’uso – per apportare delle modifiche alle destinazioni d’uso prima bastava il voto di due terzi dei condomini e dei millesimi, mentre ora occorrono i quattro quinti dei condomini e dei millesimi.

Responsabilità dell’usufruttuario – prima l’usufruttuario rispondeva solo delle spese ordinarie, mentre ora risponde per tutto, in solido con il proprietario.

Escussione condomini – Fino ad ora per l’escussione i terzi creditori potevano rivalersi per intero su tutti i singoli condomini, mentre oggi devono perseguire prima i condomini morosi.

Lavori straordinari – i lavori straordinari potevano essere realizzati senza alcun vincolo o prescrizione, mentre con la riforma è obbligatoria la costituzione di un fondo per l’importo dei lavori.

Mediazione – se prima la mediazione era a partecipazione libera, ora la partecipazione dell’amministratore sarà subordinata alla delibera assembleare di autorizzazione.

Innovazioni – Fino ad ora le innovazioni potevano essere apportate sempre con la maggioranza dei due terzi. la riforma prevede invece che per le materie speciali (art. 1120 c.c.) sarà sufficiente la maggioranza della metà del valore.

Piccolo condominio – prima era considerato “piccolo condominio” (soggetto a minori formalità) quello con non più di 4 condomini; ora il numero limite è stato elevato a 8.

Requisiti amministratore – prima non era richiesto alcun requisito per ricoprire il ruolo di amministratore. Con la riforma, invece, chi svolge tale compito deve risultare incensurato, possedere un titolo di studio e avere frequentato un corso di formazione.

Conto corrente – se prima il conto corrente era richiesto solo dalla Giurisprudenza, con la riforma è imposto per legge (art. 1129 c.c.)

Riscossione forzosa – prima l’amministratore non aveva termine per attivare la riscossione forzosa, salvo la normale diligenza. Oggi è invece tenuto a procedere entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Presentazione rendiconto – la legge non stabiliva alcun termine per la presentazione del rendiconto, ma l’amministratore poteva essere revocato se non la svolgeva per 2 anni. Con la riforma il termine per rendere il conto è di 180 giorni dopo la chiusura della gestione.

Registri – prima non vi erano registri obbligatori, ad eccezione delle documentazioni relative ai verbali e alla contabilità. ora sarà invece obbligatorio tenere i registri dei verbali, dell’anagrafe condominiale e di nomina e revoca degli amministratori.

Animali domestici – prima il regolamento condominiale poteva vietare gli animali domestici; oggi non è più consentito porre divieti.

Rappresentanza in supercondominio> – prima tutti i condòmini del supercondominio dovevano essere convocati in assemblea; con la riforma, alle assemblee per gli ordinarie dei supercondominii con oltre 60 condòmini parteciperà un solo rappresentante per condominio.

Deleghe all’amministratore – Fino ad ora le deleghe all’amministratore erano sempre consentite; con la nuova legge, invece, saranno tassativamente vietate.

Revisione millesimi – la revisione dei millesimi doveva essere approvata all’unanimità dei condomini o, in alternativa, disposta dall’autorità giudiziaria; ora può essere approvata dall’assemblea col voto di almeno la metà del valore.

Sanzioni – le sanzioni erano limitate nel massimo; con la riforma sono consentite da 200 e 800 euro.

Rivoluzione Condominio, modificata la Riforma

Il Governo ha approvato il decreto legge Destinazione Italia, che modifica sostanzialmente alcuni articoli della Riforma del condominio, la legge 11/12/2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”.Le parti modificate della riforma del Condominio:

Fondo condominiale obbligatorio: potrà essere costituito solo se i lavori potranno essere eseguiti in base a un contratto che prevede il pagamento graduale a stato di avanzamento lavori. Non sarà più necessario ed obbligatorio precostituirsi tutta la riserva prima di avviare i lavori, ma sarà necessario avere in cassa il denaro occorrente alle scadenze del pagamento dell’impresa. La proposta di riforma rispetta l’idea di associazioni che avevano avanzato l’ipotesi di costituire un fondo per gradi, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, purché ci sia un contestuale riscontro con le modalità di pagamento previste nel contratto sottoscritto con l’impresa che esegue le opere.

Formazione iniziale e periodica degli amministratori: sarà gestita dal Ministero della Giustizia, che fisserà i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione stessa e i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi. Si prospetta la realizzazione di nuovo apparato normativo, snello e chiaro, che rinvii semplicemente ad un regolamento per determinare sia l’individuazione dei soggetti legittimati ad esercitare l’attività di formazione sia le modalità, standard della formazione.

Maggioranze opere per il risparmio energetico: Si ritorna alle vecchie maggioranze. Sarà eliminato l’equivoco che aveva fatto inserire le opere per il risparmio energetico tra le innovazioni che richiedevano comunque la maggioranza degli intervenuti in assemblea e i 2/3 dei millesimi. Si ritorna alla maggioranza indicata dall’articolo 26 della legge 10/91: quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore. In tal modo sarà più agevole effettuare opere di risparmio energetico.

Anagrafe condominiale: Prevista una semplificazione che conferma solo l’obbligo di reperire i dati sulla sicurezza alle sole parti comuni, eliminando a carico dei condòmini di fornire la dichiarazione sulla sicurezza del singolo appartamento. Si è quindi deciso di utilizzare una “versione light” del registro.

Sanzioni: Si applicherà il “filtro” dell’assemblea. Le eventuali sanzioni da irrogare saranno preliminarmente deliberate dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi.

Questa riforma è uno dei mutamenti più significativi all’interno di un processo che definiamo “ecologica integrazione abitativa”, un insieme di buone pratiche che convergono nella sostenibilità ambientale, energetica, economica e sociale.

Siamo dell’avviso che puntare sulle pratiche conservative e migliorative degli edifici già costruiti sia la soluzione migliore ed accessibile non soltanto per poter vivere tutti un’Italia migliore, più bella, ecologica e confortevole,
ma per accrescere il valore reale di chi è proprietario di casa e per dare lavoro a quelle aziende italiane che operano sul nostro territorio, generando qui la ricchezza, nel rispetto della nostra cultura italiana e del nostro benessere.

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