La manutenzione straordinaria, una spesa o un investimento?

Cosa succede in un’assemblea di condominio o un consiglio di amministrazione quando c’è da trovare un accordo per una spesa straordinaria?Se vivi o lavori in un complesso di una o più palazzine piuttosto vecchiotte, non puoi non sapere di cosa sto parlando… Se stai cercando soluzioni a: discussioni, liti furibonde per l’approvazione del bilancio, screzi con l’amministratore, diritti di proprietà e a tutto ciò che mette a dura prova l’armonia e la cordiale convivenza, informati qui.

In questo contesto ci concentreremo invece su cosa è necessario fare per procedere con i lavori di ristrutturazione e di riqualificazione energetica di un edificio, sulla base delle domande che più spesso ci sono state rivolte nella lunga fase di preparazione di Habitami. Spesso ognuno (o meglio, alcuni) ritengono superflue e non necessarie alcune spese, in quanto non obbligatorie. In molti casi si pensa che ci sia qualcuno che stia facendo pressione per un’utilità personale, per ricavare una percentuale dall’attività svolta per i lavori straordinari.

Se sei tra quelli che ritengono che una palazzina debba essere solo ritinteggiata di tanto in tanto e che non si possono spendere soldi per opere di ristrutturazione e soprattutto di riqualificazione energetica dell’edificio, continua a leggere. Forse cambierai idea…e alla fine ti darò anche una buona notizia!

I lavori straordinari sull’edificio sono tutti obligatori?

I lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni possiamo dividerli in due categorie: lavori obbligatori urgenti e lavori non obbligatori ma necessari.

Fanno parte dei lavori obbligatori urgenti quelli che incidono sulla salute e sulla sicurezza non solo di chi vive nell’edificio, ma anche di chiunque altro possa trarne uno svantaggio. Si pensi ad esempio ad un passante che viene colpito da un coppo di un tetto pericolante. In casi come questi sussiste una responsabilità civile e penale, che spesso ricade anche sull’amministratore o gestore immobiliare o sul proprietario, nel non eseguire i lavori di adeguamento alla normativa. Messa a norma dell’impianto elettrico, distacchi di intonaco dalla facciata, marciapiedi dissestati o caldaie fuori norma rientrano in questa categoria ed è quindi urgente oltre che obbligatorio eseguire questi interventi.

Sono urgenti, anche se non comportano responsabilità penali, lavori di ripristino di mezzi, impianti o strutture, di utilità di tutto l’edificio, a seguito di un danneggiamento. Si pensi ad un problema all’ascensore o ad un danneggiamento dell’autoclave in seguito ad un black-out elettrico.

Rientrano tra i lavori non obbligatori ma necessari, invece, tutte le opere di adeguamento e risanamento dell’edificio al fine di apportare migliorìe alle strutture e agli impianti, e renderlo più abitabile e confortevole, oltre che diminuire i consumi energetici e conseguentemente limitare l’esborso di denaro per la gestione da parte di tutti i conduttori.

Alcuni esempi sono: isolamento della copertura, isolamento delle pareti e sostituzione dei serramenti, contabilizzazione del calore, installazione di valvole termostatiche. Anche l’acquisto di una caldaia a condensazione, ad esempio, in sostituzione di una tradizionale e meno efficiente, non è una spesa obbligatoria, ma spesso è utile e vantaggiosa.

Perché dovrei spendere per lavori non obbligatori?

A nessuno piace buttare via i soldi, soprattutto di questi tempi. Questa è una delle poche certezze. Ma ti dirò di più. Se sei proprietario, hai un capitale immobilizzato che puoi decidere di rivalutare o svalutare completamente. Come? Proprio attraverso una corretta manutenzione di tutto lo stabile, adeguandolo non solo alle normative, ma contribuendo con tutti gli altri proprietari al decoro e all’abbellimento dello stesso.

L’esborso di denaro che sostieni oggi devi vederlo come un investimento. Se l’edificio è stata costruita più di 30 anni fa, è ora di fare qualcosa. Le tecnologie costruttive dell’epoca, gli impianti e molte finiture avranno certamente la necessità di essere sostituite o essere migliorate con tecnologie più moderne e più attente ai consumi.

Tieni presente che alcune normative europee renderanno a breve obbligatori certi tipi di interventi anche in materia di consumi energetici degli edifici. Per la contabilizzazione del calore, ad esempio, la normativa europea ha reso obbligatorio dal dicembre 2016 che ogni unità immobiliare, parte di un condominio o di un edificio polifunzionale servito da teleriscaldamento o da impianto termico centralizzato, si doti di contatori individuali che misurino il consumo di calore e di acqua calda.

In generale la Direttiva Europea 2012/27/UE, già entrata in vigore alla fine di dicembre 2012, si prefigge il raggiungimento di alcuni obiettivi di risparmio energetico entro il 2020. In molti condomìni obsoleti sarà obbligatorio intervenire sugli impianti e sulle strutture. Meglio quindi programmare per tempo il lavoro.

Chi decide quando e come fare i lavori straordinari?

Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.). È dunque sempre l’assemblea che deve stabilire cosa fare e come procedere. Ma tutti conoscono la materia? Quasi sempre anche l’amministratore conosce solo marginalmente la priorità degli interventi, anche perché ogni edificio ha la sua “storia”, la sua “salute” e richiede quindi un intervento mirato. Non puoi somministrare la stessa dieta a tutti i pazienti indistintamente. Non puoi intervenire, dunque, su tutti gli edifici nello stesso modo.

Il consiglio di Habitami Energy & Building Advisor

• far partecipare sempre un esperto ad una di queste assemblee condominiali, in modo da poter evadere tutte le domande e fare chiarezza.

• procedere ad un’analisi e ad una valutazione di tutti gli interventi, a prescindere se poi si porteranno a termine tutti o si deciderà di farne solo alcuni.

Sappiamo a che cosa stai pensando: “chiamare un tecnico professionista per una diagnosi energetica…sono soldi buttati”. Ma ti sbagli. Il perché te lo abbiamo spiegato in “Perché fare l’audit energetico?”.

E qui Habitami Energy & Building Advisor può darvi la corretta risposta alle vostre esigenze. E tutto questo senza considerare il vero beneficio: il tuo benessere abitativo e la rivalutazione del tuo immobile. Il nostro consiglio è di fare presto.

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